서울 동대문구 신설동 80-4

신설동 80-4 지점은 외형상 역세권이라는 강점이 있지만, 데이터 분석 결과 신규 한식음식점 창업에는 극도로 부적합한 입지다. 첫째, 경쟁 강도를 보면 반경 300m 내 한식업체 72개는 단순 포화를 넘어 극심한 난립 상태다. 밀집도 63m당 1개는 기준 120m의 1.9배이며, 이는 한국 소상공인 밀집도 기준에서 '신규 진입 불가능' 수준이다. 더욱 우려스러운 것은 이 72개 경쟁사의 점포당 월매출이 438만원에 불과하다는 점이다. 서울 한식음식점 평균 월매출이 600~700만원 수준인 점을 감안하면, 이는 전체 상권이 기근 상태에 있음을 의미한다. 둘째, 유동인구와 실제 매출의 괴리가 심각하다. 분기 859,918명의 유동인구는 강력한 장점처럼 보이지만, 피크 시간이 일요일 06~11시이고 실제 매출 피크는 11~14시(점심)라는 차이는 결정적이다. 즉, 많은 사람이 지나가지만 음식점 방문으로는 연결되지 않는 상권 특성이다. 주요 고객이 30대라는 것도 직장인 점심 의존도가 높음을 나타낸다. 셋째, 폐업률 11.8%와 신규 개업 0%는 상권의 현실을 극단적으로 보여준다. 기존 점포들이 생존을 위해 고군분투 중이고, 신규 사업가들은 이미 이 상권을 회피하고 있다는 의미다. 이는 알고리즘 점수 C등급(53점)이 과하게 긍정적임을 증명한다. 넷째, 배후인구 1.6만 명은 자체 고정 수요층으로 부족하다. 역세권이라는 교통 우위에만 의존하는 구조인데, 이미 그 교통량을 나눠먹는 72개 경쟁사가 존재한다는 것이 핵심 문제다. 결론적으로 이 입지는 '높은 교통량이 매출 보장이 아니라는 것'을 데이터로 증명하는 사례다.