서울 성북구 삼선동5가 405-1

성북구 삼선동5가의 이 위치는 서울 대학가 상권 중에서도 '검증된 수요'와 '높은 폐업률'의 역설적 조합을 보여준다.

성신여대입구역과 성신여자대학교라는 두 개의 강력한 유동인구 발생원이 있어서, 반경 300m 내 분기 유동인구 655만 명(일일 약 9만 명)이라는 상당한 규모를 기록한다. 피크 시간대가 17~21시(저녁)로 명확하고, 주소비층이 20대로 고정되어 있으며, 금요일에 피크를 보이는 것은 학생과 직장인의 야식 수요 패턴을 반영한다. 이는 '분식점에 적합한 수요 구조'를 의미한다.

그러나 같은 반경 내에 직접경쟁업체 14개가 밀집해 있고(142m당 1개), 그 중 21%가 두끼·신전떡볶이·엽기떡볶이 같은 강력한 프랜차이즈라는 점은 개인 창업자에게 심각한 위험 신호다.

점포당 월매출 1,829만원이라는 수치는 '겉으로는' 양호해 보이지만, 분식점의 높은 원가율(35~45%)과 임차료·인건비·유틸리티를 고려하면 실제 순이익은 월 300~500만원대에 불과할 가능성이 높다. 더 문제적인 것은 폐업률 13.2% vs 개업률 1.9%라는 극도로 불균형한 통계다. 이는 매년 새로 들어오는 점포 1개당 폐업하는 점포가 약 7개라는 뜻으로, '그 자리는 계속 누군가 할 수 있지만, 한번 들어온 점포 대부분이 오래 못 견딘다'는 상권의 구조적 문제를 드러낸다.

상권 유형 관점에서 보면, 이는 전형적인 대학가-역세권 복합형 상권으로 배후인구(21,619명)에 비해 외부 유입(유동인구 655만 명)에 극도로 의존한다.

따라서 학기·방학·요일·계절에 따른 수요 변동이 매우 크다. 특히 여름방학·겨울방학(약 4개월)에는 고객 유입이 급감할 가능성이 크다. 또한 인근에 성북구청·경찰서라는 공공기관이 있지만, 이들이 저녁·주말 매출에 큰 도움을 주지는 못하는 것으로 보인다.

따라서 이 위치에서 분식점 창업을 고려한다면, 세 가지 조건이 필수다.

첫째, 신전떡볶이·두끼와 정면 경쟁하지 않을 차별화된 메뉴나 포지셔닝(예: 건강식·수제·지역 재료·프리미엄 소재)이 필요하다. 둘째, SNS 마케팅과 입소문에 초기 자본을 충분히 투입해서 '학생들이 찾는 맛집'으로 입지할 수 있어야 한다. 셋째, 계절성 대비 전략(여름·겨울에 직장인·교직원 타겟 마케팅, 배달 강화)이 준비되어야 한다. 이 세 조건 중 하나라도 충족하지 못하면, 높은 폐업률의 통계에 편입될 가능성이 크다. 알고리즘 점수 B등급 67점은 유동인구와 매출 규모만 본 과도한 낙관이며, 폐업률과 프랜차이즈 점유를 종합하면 현실적 성공 난이도는 훨씬 높다.