서울 동대문구 신설동 76-83

신설동 신설동역 입지는 표면적으로는 좋은 조건을 갖추고 있다.

1호선 역세권 41m, 일 승하차 39,106명, 배후인구 37,164명, 유동인구 분기 874,174명은 분식전문점 입장에서 충분한 시장 규모처럼 보인다. 하지만 알고리즘 C등급 47점과 네 분석의 비추천 판단을 가르는 핵심은 '수요의 질(Quality)'이다.

경쟁 강도 D등급(38점)은 명확히 높다.

반경 300m 내 17개 경쟁점포, 그 중 94%가 직접경쟁(분식·국수 등 동종업)이며 밀집도 129m/1개는 기준 150m/1개보다 포화된 상태를 의미한다. 더 우려스러운 것은 프랜차이즈 0개라는 점인데, 이는 대형 자본의 검증을 거친 점포가 없다는 뜻이고 모두 영세 자영업이라는 의미다. 즉 경쟁이 치열할수록 수익 구조가 취약해질 확률이 높다.

활력도 C등급(42점)의 진짜 문제는 폐업률 25%, 개업률 0%의 조합이다.

이는 단순한 '둔화'가 아니라 '쇠퇴'를 의미한다. 신규 창업자가 진출하지 않으면서 기존 점포도 나가는 악순환이 진행 중이다. 특히 점포당 월매출이 '0만원(4개 기준)'으로 집계된 것은 매우 이상한 신호인데, 데이터 수집 오류일 수도 있지만 '매출 실적 집계 불가능한 수준(극히 낮거나 폐점 직전)'을 의미할 가능성도 크다.

유동인구 874,174명/분기(86점)는 높지만, 이것이 소비로 직결되지 않는다는 점이 핵심이다.

피크가 일요일 06~11시라는 것은 오전 출근·통학 시간대로 해석되며, 이들은 분식을 사 먹기보다는 회사·학교로 '지나가는' 사람들일 가능성이 높다. 분식은 어차피 저가 회전 음식이므로 마진율이 낮은데, 경쟁 16개 + 주연령 50대의 저가 선호가 겹치면 가격 경쟁은 피할 수 없다.

결론적으로 이 상권은 '높은 통행량 ≠ 높은 소비'의 전형적 모순 사례다.

신규 창업자가 진입하려면 (1) 현장 3회 이상 직접 조사로 기존 점포의 실제 매출·객단가·회전율 확인, (2) 인수 가능한 폐점 물색, (3) 극도의 차별화(지역 분식 특화, 저가 한끼 강화 등) 전략 수립이 필수다. 이 과정을 거쳐도 성공 확률은 낮을 것으로 예상되므로, 다른 역세권(을지로, 동대문역 등) 재검토를 권장한다.