서울특별시 강남구 역삼로19길 14

이 위치는 외형상 매력적이다.

점포당 월 2,659만원 매출, 저녁~밤 피크 타임, 40대 고객층이라는 지표는 일반유흥주점의 검증된 수요를 보여준다. 하지만 심층 분석하면 여러 위험 신호가 나타난다.

첫째, 반경 300m 내 직접경쟁업체 1개라는 수치는 '기회'가 아니라 '함정'일 가능성이 높다.

경쟁이 없다는 것은 수요가 없거나, 극소수만 생존 가능한 시장이라는 의미. 실제로 폐업률 5.8%는 개업률 2.3%의 2.5배로, 이 상권의 유흥주점 시장이 고도로 어렵다는 강력한 증거다.

둘째, 배후인구(3.

4만명) 대비 유동인구(분기 821만명)의 불균형이 극단적이다. 외부 의존도가 95% 이상이라는 뜻인데, 이는 점심·저녁·주말 같은 고객 특성 변동에 극도로 민감하다는 의미. 더욱이 유동인구 피크가 화요일 06~11시(직장인 통근)인 데 반해, 유흥주점은 21~24시에 매출이 집중되므로, 상권의 '유동인구 풍부함'과 '야간 수요'가 동일한 고객층에서 나오는지 검증이 필수다.

셋째, 비역세권이라는 점이 저녁 접근성을 낮춘다.

강남역·교대역에서 도보 3~5분(300m)은 직장인이 퇴근 후 회식하러 가기엔 적당한 거리지만, 입지 선택 시 이 '5분'이 결정적 차이가 될 수 있다. 1개 경쟁 점포가 더 역에 가깝다면, 신규 점포는 처음부터 불리한 출발을 하는 것이다.

넷째, 점포당 월 2,659만원 매출 데이터의 신뢰도를 점검해야 한다.

이는 86개 점포 기준인데, 반경 300m 내 샘플은 1개뿐이다. 이 1개 점포가 상권 평균인지, 예외적 고성과점인지 불명확하다. 또한 일반유흥주점의 원가율(통상 35~45%)을 고려하면 월 1,500만원 정도의 순이익을 기대할 수 있을까? 임대료·인건비·세금을 고려하면 마진은 더 낮을 가능성이 높다.

결론적으로, 이 위치는 '데이터상 기회'처럼 보이지만 '시장상 위험'이 도사리고 있다.

신규 진입을 고려한다면 △기존 1개 점포 방문 및 원가·매출 체감 검증 △강남역·교대역 인근 100~500m 반위 추가 비교 조사 △자신의 차별화 전략 사전 수립이 필수다. 이 조건 없이 진입하면 폐업률 5.8%에 포함될 가능성을 낮게 볼 수 없다.