서울 강남구 역삼동 858

강남역 역삼동 858번지는 서울 제과점 상권 중 검증된 수요 입지이나, 경쟁 강도가 상당한 포화 상권이다.

먼저 상권 유형을 분석하면, 지하철 강남역 0m 역세권에 오피스 건물 밀집, 일일 유동인구 15만명대(지하철)의 전형적인 오피스/상업 상권이다. 유동인구 피크는 목요일 17~21시로, 전형적인 직장인 퇴근길 수요 패턴이다.

경쟁 강도는 D등급 26점으로 표시되어 있지만, 이는 '경쟁이 없다'는 뜻이 아니라 '경쟁이 포화에 가깝다'는 의미다.

반경 300m 내 직접경쟁 16개, 밀집도 133m당 1개는 기준(280m당 1개) 대비 2배 이상이다. 같은 상권에 파리바게뜨, 브레댄코 같은 프랜차이즈도 2개 운영 중이어서, 신규 개인점주에겐 큰 압박이다. 특히 신규 개업률 0%는 시장이 더 이상 새 점포를 받아들일 여지가 없다는 신호로 해석된다.

그러나 활력도는 A등급 76점, 인구는 A등급 86점이다.

점포당 월매출 3472만원은 높은 편이고, 폐업률 4.8%는 전국 평균(6~8%)보다 낮아 기존 점포들의 생존율이 양호하다. 이는 '경쟁 16개가 포화이지만, 수요가 충분해서 기존점들은 살아남고 있다'는 교차 분석 결과를 도출한다. 다시 말해 포화 상권이지만 '수요 부재'는 아니라는 뜻이다.

유동인구 분석에서 주목할 점은 연령대 미스매치다.

유동인구의 주연령은 20대(피크 시간대)이지만, 매출을 주도하는 소비층은 30대로 분류되었다. 이는 20대는 '통과하는 유동인구'이고, 실제 제과점 고객은 인근 오피스의 30대 직장인이라는 해석이 가능하다. 20대는 카페나 편의점을 더 선호하는 경향이 있어서, 이 점포가 초점을 맞춰야 할 고객은 30대 직장인 + 배후 상주인구로 보인다.

최종 판단은 '조건부 추천'이다.

이 입지는 상권 수요가 검증되어 있고(월 3472만원, 폐업률 낮음), 지하철 직결로 접근성 최고, 배후 인구와 유동인구가 모두 충분하다. 하지만 경쟁 16개 밀집, 프랜차이즈 점유로 인한 브랜드 경쟁력 약세, 신규 개업률 0%라는 시장 포화 신호가 있다. 따라서 '아무나 하면 안 되고, 차별화된 컨셉이 있으면 도전 가능'한 입지로 평가된다. 프리미엄/건강식/빠른 회전 전략으로 기존 경쟁점과 차별화할 수 있다면, 강남역의 높은 수요를 포착할 수 있는 가능성이 있다. 반대로 일반적인 제과점 컨셉이라면 16개 경쟁점에 밀려 생존이 어려울 가능성이 높다.