경상남도 진주시 하대로 89

경상남도 진주시 하대로 89번지 제과점 창업은 '경쟁 적음'이라는 표면적 매력이 있지만, 그 원인이 '수요 부재'인지 '아직 미개발 상권'인지 구분 불가능한 상태다.

반경 300m 내 제과점 3개는 매우 적은 수(밀집도 307m당 1개, 기준 280m보다 약 10% 적음)인데, 이는 두 가지 해석이 가능하다: 첫째, 검증된 수요가 있지만 대형 프랜차이즈가 미진입한 '블루오션'일 가능성. 둘째, 회전율이 낮아 신규 진입자가 꺼리는 '저수요 상권'일 가능성. 현재 데이터로는 판단 불가.

배후인구 21,930명(읍면동 기준)은 중소도시 제과점 기준 적당한 규모이나, 반경 300m 실제 주거밀도를 모르면 무의미하다.

제과점은 대형마트나 편의점과 달리 '일상 밀집 주거지'의 발이 짧은 고객에 의존한다. 따라서 반경 내 아파트, 빌라, 주택의 세대 수 집계가 필수다. 고등학교 1개(진주여고 추정)는 점심시간(11~2시)과 하교시간(4~6시)의 학생 수요를 만들 수 있으나, 고등학생은 저가 빵(식빵, 크림빵)을 대량 구매하므로 마진율이 25~30% 수준으로 낮다. 따라서 학생 고객만으로는 월 손익분기점(대략 600~900만원 기준)을 채우기 어렵다.

지하철 부재와 버스 정류장 41m 근접의 의미도 다시 평가해야 한다.

버스 34개 노선이 있다는 것은 교통축이 발달했다는 뜻이지만, 제과점은 '계획된 쇼핑'(예: 아침 커피와 식빵 구매)과 '우발적 방문'(예: 지나가다 보이는 새로운 케이크 구매) 모두를 포함한다. 간선도로 버스 정류장은 사람이 많이 지나지만, 정류장에서 건물까지의 거리, 신호등 횡단, 매장 가시성 등이 실제 진입 고객을 좌우한다. 비역세권의 약점은 '자동 통행량' 부재로, 의도적 방문 고객에 더 의존한다는 뜻이다.

알고리즘 점수 C등급 59점은 경쟁(C등급 51점)과 인구(B등급 71점) 기반인데, 결정적 약점은 '매출 및 유동인구 데이터 전무'다.

비서울 지역 카카오 활력도 미제공으로, 실제 점포별 일일 방문객 수, 평균 구매액, 시간대별 변동성을 알 수 없다. 따라서 이 점수를 그대로 신뢰하기 어렵다. 만약 경쟁사 3곳이 실제로 연 1회 이상 폐업·재개설을 반복하는 저수익 구조라면, '경쟁 적음'은 긍정 신호가 아닌 경고 신호가 된다.

결론적으로 이 입지는 '조건부 추천'이다.

조건은 다음과 같다: (1) 현지 경쟁사 3곳의 운영 상황(일일 고객 수, 피크 시간대, 폐업 이력)을 직접 조사, (2) 반경 300m 내 세대 수와 실제 유동인구를 5일 이상 카운팅, (3) 초기 자본 1500~2000만원 이상 확보 및 손익분기점 월매출 700만원 기준 6개월 생존 자금 준비. 현지 조사 결과 일일 150~200명의 실제 고객(주거민+학생+버스 경유)이 확인되고, 경쟁사의 폐업 이력이 없다면 진입 가능성은 중~상 수준이다.