서울특별시 강동구 천호대로 1254

천호대로 1254의 커피전문점 진입은 겉으로는 유동인구(158만명/분기) + 배후인구(25,192명) + 광역 버스망(608개 노선)으로 매력적으로 보이지만, 실제 생존 가능성은 매우 낮다는 데이터가 명확하다.

첫째, 경쟁 포화 상황이 극도로 심각하다.

반경 500m 내 커피전문점 24개는 181m당 1개 밀집도로, 기준(150m)을 이미 초과한 상태. 이는 단순히 '경쟁이 많다'는 수준을 넘어 '포화'에 가깝다. 더 우려스러운 점은 프랜차이즈 4개(17%)가 포함되어 있다는 것인데, 이들은 대형사의 자본력과 마케팅으로 개인점포를 압도할 수 있다. 알고리즘이 경쟁 강도를 A등급(75점)으로 평가한 것은 맞지만, 이것이 긍정적 신호(검증된 수요)가 아니라 부정적 신호(과포화)임을 간과하면 안 된다.

둘째, 생존율 데이터가 치명적이다.

폐업률 150% vs 개업률 0%는 무엇을 의미하는가? 새로운 점포가 들어오지 않는 반면, 기존 점포가 계속 나가간다는 뜻이다. 상권 자체가 축소(상권변화: 상권축소) 중이라는 공식 진단까지 있다. 이는 유동인구 158만명이 충분함에도, 실제 커피 구매로 전환되지 않거나 이미 기존 점포들에 모두 잠식되었음을 의미한다.

셋째, 매출 정보가 완전히 부재하다.

반경 내 조사 샘플 2개 점포의 월매출이 0만원으로 미집계된 것은, 신규 진입자가 수익성 예측을 할 수 없다는 뜻이다. 만약 기존 점포들도 매출이 저조해서 데이터가 없는 것이라면, 신규 점포의 생존은 더욱 어렵다.

넷째, 고객층의 특성이 제한적이다.

주연령 10대, 피크 시간 06~11시는 학교 통학 경로상의 학생층 중심임을 의미한다. 이들은 저가 음료를 빠르게 구매하고 나가는 패턴을 보일 것이므로, 높은 객단가나 장시간 체류를 기대할 수 없다. 본격적 직장인층(점심, 저녁 소비) 또는 여성 프리랜서층(카페 업무 거점)은 데이터상 보이지 않는다.

결론적으로, 알고리즘 점수 B등급 60점은 과도하게 낙관적이다.

경쟁 강도 A등급, 폐업률 150%, 매출 미집계, 상권 축소라는 다중 위험 신호를 종합하면 실제로는 C~D등급 수준의 위험을 가진 상권이다. 신규 진입을 원한다면 절대 '커피전문점'만으로 진입하지 말고, 디저트·식음 복합점, 또는 회원제 구독 모델 등으로 기존 24개점포와 차별화된 포지셔닝을 확보해야만 생존 가능성이 생긴다.