서울 중구 을지로3가 334-8

을지로3가는 서울 중구의 대표적 상업·관광지구로, 배후인구는 극도로 낮지만 을지로3가역(일 7만 명 승하차)과 광장시장·청계천 관광객이 핵심 수요원이에요.

반경 300m 내 커피·카페 경쟁업체 100개는 일반 상권(20~30개) 대비 3배 이상으로 극도로 과포화돼 있어요. 특히 직접경쟁 98개(98%)는 거의 같은 상품을 취급하고, 이디야·스타벅스·투썸플레이스 같은 메이저 프랜차이즈가 가격·브랜드·로케이션 우위를 차지하고 있어요.

매출 측면에서 점포당 월 2,763만원은 전국 커피전문점 평균(4,000~5,000만원) 대비 27~31% 낮아요.

유동인구는 분기 252만 명으로 매우 높지만, 이를 현재 71개 점포가 나눠먹다 보니 개별 점포 매출로는 제한적이에요. 특히 폐업률 5.6%가 개업률 4.2%를 능가해 상권이 점진적으로 축소 중임을 시사해요.

피크타임이 명확(11~14시 점심)한 것은 양날의 검이에요.

직장인 유동인구 집중으로 높은 회전율을 기대할 수 있지만, 저녁·야간·주말 매출은 데이터 부재로 불명확해요. 지하철역세권 입지이지만 을지로 자체가 업무·상업지구라 퇴근 후 유동인구 추이를 정확히 알 수 없다는 게 약점이에요.

알고리즘 점수 C등급 53점은 활력도 A등급(81점)에 의존한 것으로 보여요.

하지만 경쟁 D등급(20점)과 인구 F등급(0점)의 심각성이 충분히 반영되지 않았어요. 실무적으로는 '검증된 수요가 있지만 개인 진입 난이도는 높다'는 B-~C+ 평가가 타당해요.

결론적으로 이 위치 커피전문점은 조건부 추천 대상이에요.

프리미엄 포지셔닝(싱글오리진·하이엔드 메뉴), 점심 매출 극대화, 저녁·주말 신규 수요 창출 같은 강한 차별화 전략이 있다면 생존 가능해요. 하지만 평범한 커피숍으로는 폐업률 5.6%에 포함될 위험이 상당해요.