서울특별시 송파구 올림픽로 지하 265

이 위치는 서울 교통 네트워크 중 가장 강력한 지점 중 하나다.

잠실역 0m, 일일 유동인구 217,310명이라는 수치가 이를 증명한다. 분기 누적 유동인구 1,140,847명은 상당한 시장 규모를 시사한다. 피크타임이 11~14시(점심)로 명확하고, 아침 06~11시도 강력한 출근길 수요를 보여준다. 점포당 월매출 3,548만원 평균도 나쁘지 않은 수치다.

그러나 치명적 약점이 있다.

반경 300m 내 커피점 45개는 '극심한 포화'를 의미한다. 58m 간격으로 경쟁점이 존재한다는 뜻이다. 기준(150m 당 1개)의 2.5배 과밀이다. 여기에 폐업률 5.9% vs 개업률 1.2% 조합은 신규 진입이 쉽지만 생존은 어렵다는 신호를 명확히 보낸다. 다시 말해 약한점포의 선별 제거 단계에 있는 상권이다. 배후인구 16,299명도 B등급 낮음이라 정기고객 확보 어려움. 유동인구 중심의 상권인데, 환승객·관광객 비중이 높아 정기고객화가 쉽지 않다.

알고리즘 점수 B등급(69점)은 활력도 A등급(92점)에 크게 기울어 있다.

하지만 경쟁 D등급(31점)과 인구 B등급(60점)을 함께 보면 평가가 과도히 낙관적이다. 교통이 좋은 것 ≠ 생존하기 쉬운 것. 많은 사람이 지나가가는 곳 ≠ 많은 사람이 소비하는 곳이다. 특히 45개 경쟁점 중 스타벅스, 달콤커피, 엔제리너스, 빽다방 같은 검증된 브랜드가 있다. 프랜차이즈 비율이 24%(11개)로 낮은 편이지만, 역으로 개인점포의 방어력이 취약하다는 뜻이다.

신규 진입 전제조건: (1) 평범한 커피로는 불가.

특화(프리미엄 원두, 음식, 문화 콘텐츠) 필수. (2) 비피크 타임 공략 필수. 11~14시 점심은 모두에게 열려있으나, 오후 초반·저녁 6~9시 고객 창출이 차별화의 핵심. (3) 지하철 직결점 또는 역사 심부 위치 검토. 현재 지하 265는 역의 주변부일 수 있음. (4) 최소 6개월 손익분기점, 1년 생존 체계 구축 필수. 이 상권은 '초기 매출이 나쁘지 않지만 점차 수렴하는' 패턴을 보일 가능성 높음.

결론: 추천하지만 조건부.

강력한 유동인구와 검증된 수요가 있으나, 극심한 경쟁과 높은 폐업률 속에서 차별화 없는 평범한 커피점은 생존 불가능. 프리미엄 포지셔닝 또는 푸드 강화로 경쟁점과 명확히 구분하고, 피크타임 회전율과 비피크 고객 창출을 동시에 관리해야 한다.