경기 남양주시 다산동 6067-4

남양주 다산동은 신도시 신주거지역으로, 배후인구 105,753명(읍면동 기준)은 커피전문점 입지 기준 매우 양호합니다.

하지만 알고리즘 B등급(64점)에 크게 의존할 수 없는 이유는 경쟁 강도와의 극심한 불균형 때문이에요.

가장 주목할 점은 경쟁 포화도입니다.

반경 300m 내 직경쟁 33개, 90m당 1개 밀집도는 동일 카테고리 업종으로는 극심한 수준이에요. 기준인 150m당 1개의 1.67배에 달합니다. 더욱이 직경쟁 94%는 순수 커피 카테고리 경쟁만 있다는 뜻이고, 프랜차이즈 10개(29%)에 스타벅스, 이디야, 빽다방, 공차 같은 검증된 대형 브랜드가 포함돼 있다는 점이 위협적입니다. 이들 브랜드는 마진율, 마케팅, 멤버십 시스템에서 개인사업자를 압도합니다.

신주거지역 특성을 고려하면, 배후인구가 높더라도 유입 패턴이 직장인 밀집지역(강남역, 서울역)과 전혀 다릅니다.

다산동 주민들은 출퇴근 시간 집중 수요가 아니라, 오전 9~11시(등교·등근), 오후 2~5시(홈칼라이더·소비), 저녁 6~9시(귀가 후) 같은 분산된 시간대를 사용해요. 이는 점포당 평균 매출이 직장인 밀집지역보다 낮다는 걸 의미합니다. 게다가 경쟁 33개가 같은 시간대를 놓고 싸우면, 수익 분산은 더 심해집니다.

비서울 지역이라 매출·활력도 데이터가 없다는 점도 핵심 약점입니다.

배후인구 100점이 알고리즘 점수를 크게 끌어올렸지만, 실제 거래량과 점포당 평균 매출을 검증할 수 없어요. 경쟁이 이렇게 많은 상황에서 '배후인구가 크니까 괜찮겠지'라는 가정은 위험합니다.

결론적으로, 이 위치는 '배후인구는 좋지만 이미 포화된 경쟁 시장'이에요.

개인사업자가 진입하려면 단순 커피 판매를 벗어나 베이커리, 브런치, 문화공간(스터디, 모임) 같은 강한 차별화가 필수입니다. 차별화가 없으면 3년 이내 폐업 가능성이 높습니다. 만약 프랜차이즈 가맹점이라면 더 낫지만, 개인 신규 창업이라면 '조건부 추천'을 넘어 '주의' 판정을 받을 만합니다.