서울특별시 성동구 아차산로 100

이 입지는 '매출 가능성'과 '경쟁 심화'의 이중성을 잘 보여준다.

먼저 긍정 요소부터 보면, 유동인구 분기 1,448,202명, 지하철 일 99,228명은 서울 주요 역세권 수준의 집객력이다. 활력도 A등급(90점)은 결코 낮은 평가가 아니며, 현존하는 57개 점포가 평균 월 1,836만원의 매출을 올리는 것은 상권 자체의 수요가 검증되었다는 증거다. 특히 '상권확장' 추세와 7% 개업률 > 3.5% 폐업률은 시장이 성장 중임을 나타낸다.

그러나 경쟁 강도를 직시할 필요가 있다.

반경 300m 내 직접경쟁 42개, 밀집도 65m당 1개라는 수치는 '극도의 포화'를 의미한다. 업계 표준인 150m당 1개 대비 2배 이상 밀집해 있다. 더욱이 프랜차이즈 11개(24%)는 스타벅스, 이디야, 빽다방, 투썸플레이스 같은 대형 브랜드로 구성되어, 개인점포가 메뉴·가격·마케팅 측면에서 경쟁하기 극히 불리한 환경이다.

시간대별 분석도 주목할 점이다.

점포 피크(11~14시)는 점심 시간 집중이고, 유동인구 피크(목요일 14~17시)는 오후 늦은 시간이다. 완벽한 일치가 아니라는 것은 '지나가는 사람이 모두 고객은 아니'라는 의미다. 따라서 저녁(17~21시)·주말 수익성을 별도로 확보해야 월평균 1,836만원에 근접할 수 있다. 배후인구 9,508명(C등급)은 낮은 수준이지만, 이 상권이 지하철 기반이므로 치명적 약점은 아니다. 오히려 지하철 의존도 높다는 것이 경기 변동·노선 변화 시 리스크가 될 수 있다.

알고리즘 B등급(71점)은 활력도와 경쟁을 단순 평균한 결과로 보인다.

하지만 개인점포 관점에서는 '경쟁 포화도'를 더 크게 반영해야 한다. 57개 점포 중 상위 20%에 드는 점포만이 1,836만원 이상을 올릴 것이기 때문이다. 신규 진입 점포는 초기 5~7개월간 주춧돌을 다져야 하는데, 이 상권의 경쟁 강도는 그 기간을 매우 길게 만든다. 따라서 '추천'보다는 '조건부 추천(강한 차별화 또는 프랜차이즈 가입 시)'이 타당한 판단이다.