서울특별시 마포구 신촌로2안길 31

홍대·신촌 대학가 상권은 외식 수요 검증이 충분한 '핫플레이스'지만, 동시에 포화 상태에 진입한 시장이다.

점포당 월매출 2,138만원은 중간 수준으로, 높지도 낮지도 않은 평범한 성적이다. 문제는 경쟁 강도 평가의 모순성에 있다. 알고리즘에서는 C등급(46점, '낮음')으로 판정했지만, 실제 밀집도(122m당 1개)는 기준보다 촘촘하고, 프랜차이즈 비율 21%(4개)은 개인 사업자에게 상당한 진입장벽이다. 직접 경쟁 3개는 적어 보이나, 간접 경쟁(버거·피자·한식 등) 16개를 포함하면 총 19개의 외식점이 같은 고객층을 두고 경합 중인 것이다.

유동인구와 매출 지표는 높으나, 변화도(20점)가 저조한 것은 시장이 '성장'이 아닌 '정체' 상태임을 시사한다.

분기 유동인구 228만 명은 인상적이지만, 배후인구 23,500명과의 비율(약 97배)을 보면 외부 통행객·관광객 의존도가 극도로 높다. 이는 기존 고객 확보가 어렵고, 신규 고객도 일회성이 될 가능성이 높다는 뜻이다. 특히 대학가 특성상 방학(1월, 8월) 시즌에 유동인구·매출이 급락할 위험이 크다. 데이터에 개업 0%, 폐업 0%라고 했지만, 이는 상권이 안정화된 것이 아니라 신규 진입이 어려워진 포화 상태로 해석해야 한다.

치킨 전문점은 한솥·롯데리아·쉐이크쉑 등 대형 프랜차이즈와 직접 경합하게 된다.

개인 사업자로서 가격 경쟁력은 없고, 규모의 경제(구매력, 마케팅, 인지도)에서 밀린다. 생존하려면 프리미엄화(특색 소스, 부위 차별화), 배달 최적화, SNS 마케팅 등 차별화 전략이 필수다. 점포당 2,138만원의 월매출에서 월세(300~400만원), 인건비(600~800만원), 재료비(500~700만원)를 차감하면 순이익은 400~600만원대가 되는데, 이는 중간 정도의 수익성이다. 초기 투자금(인테리어·장비 5,000만원대) 회수에는 8~12개월 소요될 것으로 추정된다.

최종 평가: 이 입지는 '좋은 상권'이 아니라 '검증된 포화 상권'이다.

이미 기반 잡힌 점포들이 있으므로 신규 진입자가 살아남으려면 그들을 능가해야 한다. 알고리즘 A등급(75점)은 유동인구와 매출 지표만 과도하게 반영한 평가로, 경쟁 포화도와 계절성 변동을 충분히 고려하지 못했다. 현실적으로는 B등급(55~65점) 정도가 적절하다. 시작한다면 조건부 추천이며, 무조건 '남과 다른' 전략이 필요하다.